عقد البيع : تعريفه ، خصائصه ، أركانه
يعتبر عقد البيع من العقود المسماة الذي نظمها المشرع الجزائري في القانون المدني في الباب السابع تحت عنوان : العقود المتعلقة بالملكية من الكتاب الثاني : الإلتزامات والعقود ، الفصل الأول : عقد البيع ، القسم الأول : أحكام عامة .
من خلال هذه المحاضرة سنتعرف على مفهوم عقد البيع ( أولا ) ، ثم نتناول أركانه ( ثانيا ) .
أولا : مفهوم عقد البيع
عقد البيع كما ذكرنا من العقود المسماة الذي نظمه المشرع الجزائري في القانون المدني ، إذ هو تنفيذ مباشر بين البائع والمشتري بمجرد الإتفاق على المبيع ، وعلى هذا الأساس يتضح أن عقد البيع من العقود الملزمة للطرفين متى كانت إرادتهما صريحة وواضحة لإتمام العقد ، وهذا ما ستدعي بالضرورة معرفة المقصود به ( 1 ) ، ثم بيان خصائصه ( 2 ) .
1 ) تعريف عقد البيع
عرف المشرع الجزائري عقد البيع في المادة 351 من القانون المدني الجزائري على أنه : " عقد يلتزم بمقتضاه البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقا ماليا أخر مقابل ثمن نقدي " .
يتضح من خلال هذه المادة أن عقد البيع عقد يتم بين طرفين وهما البائع والمشتري ، فالبائع هو صاحب ومالك للشيء أو الحق ، والمشتري هو الشخص الذي يريد الحصول على هذا الحق أو الشيء مقابل مبلغ مالي .
قد يكون الشيء أو الحق عقار كالأرض ، أو يكون منقول كسلعة معينة أو سيارة .
2 ) خصائص عقد البيع
يتميز عقد البيع بجملة من الخصائص حسب المادة السابقة وهي :
عقد البيع عقد ملزم للجانبين : فهو يتم بين طرفين (بائع ومشتري) وتقع على عاتق كل واحد منهما إلتزامات ، فيكون البائع ملزم بنقل ملكية المبيع للمشتري والمشتري ملزم بدفع ثمنها .
عقد البيع من العقود المعاوضة : كونه يتم مقابل مبلغ مالي ، فكلا الطرفين يحصل على مقابل لما يقدمه للطرف الأخر .
عقد البيع عقد رضائي : لأنه يتم بمحض إرادة الطرفين ، فيكفي تطابق إرادة البائع مع إرادة المشتري ليتم البيع ، وهذا فيما يخص المنقولات ، أما بيع العقارات فإن القانون إشترط إفراغ العقد في قالب رسمي وإلا كان العقد باطلا بطلانا مطلق .
عقد البيع ينقل الملكية : يلتزم البائع بنقل ملكية المبيع للمشتري مع إلتزامه بتسليم الشيء المبيع حسب ما تم الإتفاق عليه ، فنقل ملكية المبيع يعد أثر مباشر لعقد البيع .
عقد البيع يرد على الأشياء والحقوق المالية الأخرى : قد يكون البيع وارد على منقولات كالسيارة ، أو يرد على العقارات كالبيت ، أو يرد على حقوق مالية أخرى كحق الإنتفاع بشيء معين ، أو بيع علامة تجارية ... وغيرها .
ثانيا : أركان عقد البيع
كل العقود لها نفس الأركان والتي تتمثل في : الرضا ، المحل ، السبب ، والشكلية في العقود الشكلية التي تستدعي ذلك .
1 ) الرضـــــا
الرضا ركن من أركان الأساسية للعقد .
تعريفه
إن الرضا هو تطابق الإيجاب مع القبول ، فبمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتها يتم العقد ، وهذا ما نصت عليه المادة 59 من نفس القانون : " يتم العقد بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتها المتطابقتين دون الإخلال بالنصوص القانونية .
وطرق التعبير عن الإرادة مختلفة حسب ما نصت عليه المادة 60 .
- إذ يكفي أن يكون رضا الأطراف صحيحا ، صادر من ذي أهلية ( بالغ سن 19 سنة كاملة ) ، خالي من عوارض الأهلية وعيوب الإرادة كي يتم البيع .
- يجب على البائع والمشتري أن يتفق على المسائل الجوهرية المتعلقة بالعقد والتي تتمثل في : طبيعة المبيع ، الشيء المبيع ، ثمن المبيع . أما مكان وزمان تسليم وتسلم المبيع فتعد من المسائل التفصيلية التي ليست من الضروري الإتفاق عليها في بداية العقد ، لأن العقد سينعقد ولو لم يتم مناقشتها .
- في حالة ما إذا تطرق الطرفين إلى ذكر المسائل التفصيلية ولم يتم الإتفاق بينهما فإن العقد لا يتم .
- في حالة مناقشة المسائل الجوهرية دون ذكر المسائل التفصيلية وحدث نزاع يرجع الأطراف إلى القانون ففيه قواعد تكميلية .
الصور الخاصة بالتراضي في عقد البيع
وتتمثل في ثلاثة صور :
أ ) الوعد بالبيع
في الوعد بالبيع يكون البائع هو الواعد ( الملتزم ) ، والمشتري هو الموعود له ( غير ملتزم ) .
فالواعد يعد الموعود له ببيع له شيئا معينا ، إذا رغب الموعود له في شرائه ، وذلك خلال مدة معينه ،
في هذه الحالة يكون المشتري حر ، إذا شاء أظهر رغبته في الشراء خلال المدة المحددة فيتم البيع النهائي ، وإذا شاء إمتنع عن ذلك ، فيسقط الوعد بالبيع مع سقوط إلتزام الواعد .
شروط إنعقاد الوعد بالبيع
لإنعقاد البيع لابد من ذكر المسائل الوهرية المتعلقة بالمبيع وتتمثل في :
- الإتفاق على إبرام العقد بين الواعد والموعود له .
- تعيين المبيع سواء عقار أو منقول أو أي حق مالي أخر.
- تعيين الثمن .
- تحديد المدة التي يظهر فيها الموعود له رغبته في الشراء أو عدم الشراء .
- في حالة ما إذا كان المبيع عقار يجب إفراغه في قالب شكلي يحرر من طرف موثق عمومي .
نصت المادة 71 من القانون المدني الجزائري على أن " الإتفاق الذي يعد له كلا المتعاقدين أو أحدهما بإبرام عقد معين في المستقبل لا يكون له أثر إلا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه ، والمدة التي يجب إبرامه فيها .
وإذا اشترط القانون لتمام العقد استيفاء شكل معين فهذا الشكل يطبق أيضا على الإتفاق المتضمن الوعد بالتعاقد . "
شروط صحة الوعد بالبيع
لصحة الوعد بالبيع لابد :
- أن تكون أهلية الواعد كاملة وقت الوعد بالبيع وليس في العقد النهائي .
- أن يكون رضا الواعد سليم خالي من عيوب الإرادة .
- أن تكون أهلية الموعود له كاملة وقت البيع النهائي لا وقت الوعد ، ويكفي أن يكون مميزا وقت الوعد .
- أن يكون رضا الموعود له سليم خالي من العيوب وقت الوعد ووقت البيع النهائي .
أثار الوعد بالبيع
الوعد بالبيع يرتب الأثار التالية :
- الوعد بالبيع إلتزام من جانب واحد وهو الواعد أي البائع ، فهو من يلتزم بإبرام العقد النهائي ، والبقاء على وعده طيلة الفترة المحددة .
- الواعد بالبيع يبقى مالك لشيء المبيع قبل ظهور الموعود له رغبته في الشراء .
- بعد ظهور الموعود له رغبته في الشراء تنتقل الملكية من الواعد إلى الموعود له ، فيتم البيع النهائي ، وفي حالة ما إذا كان الشيء المبيع عقار يجب إفراغه في قالب رسمي يحرر من طرف الموثق ثم يشهر في المحافظة العقارية .
- في حالة ما إذا مرت مدة الرغبة دون أن يظهر الموعود له رغبته في الشراء تحلل الواعد من وعده حتى ولو أظهر الموعود له رغبته في الشراء لاحقا .
- في حالة ما إذا إكتشف الموعود له أن الواعد تفاهم مع الغير قبل إنتهاء المدة ولحق به ضررا يحق له رفع دعوى بولصية أمام المحكمة المختصة لوقف التصرف الضار .
ب ) الوعد بالشراء
في الوعد بالشراء يكون الواعد هو المشتري والموعود له هو البائع .
فالواعد ( المشتري ) يعد الموعود له ( البائع ) بشراء الشيء إذا أكد له الموعود له ( البائع ) رغبته في بيع الشيء خلال مدة محددة . فهنا يكون الواعد هو الملزم والموعود له لا يقع على عاتقه أي إلتزام .
أثار الوعد بالشراء
الوعد بالشراء يرتب الأثار التالية :
- الوعد بالشراء إلتزام من جانب واحد وهو الواعد (المشتري ) ، فهو إلتزام شخصي ، فمتى أظهر الموعود له رغبته في بيع الشيء يبرم العقد ، المهم أن يكون الإظهار في المدة المحددة .
- فالشيء يبقى مملوكا للموعود له يتصرف فيه كيفما يشاء .
- في حالة هلاك الشيء تحت يد الموعود له ( البائع ) يتحمل تبعة هذا الهلاك لأن الملكية لم تنتقل بعد .
- يعتبر العقد النهائي قد تم من وقت ظهوررغبة الموعود له في البيع لا من وقت الوعد .
- في حالة عدول الواعد عن الشراء وإتمام البيع ، يحق للموعود له الحصول على حكم قضائي بوقوع البيع ويقوم العقد ، وهذا طبقا لنص المادة 72 " إذا وعد شخص بإبرام عقد ثم نكل وقاضاه المتعاقد الأخر طالبا تنفيذ الوعد ، وكانت الشروط اللازمة لتمام العقد وخاصة ما يتعلق منها بالشكل متوافرة قام الحكم مقام العقد " .
ج ) الوعد بالبيع والشراء الملزم للجانبين
في هذا الوعد يكون البائع واعد وموعود له في نفس الوقت وكذا المشتري يكون واعد وموعود له ، فيعد أحدهم الأخر ببيعه شيء معين بثمن معين متى أظهر الطرف الأخر رغبته في الشراء خلال مدة معينه .
وكذلك يعد أحدهم الأخر بشراء هذا الشيء بثمن معين متى أظهر الطرف الأخر رغبته في البيع خلال مدة معينة .
ولكي يكون هذا الوعد صحيحا منتج لأثاره لابد أن يتم الإتفاق على كل العناصر الجوهرية التي ذكرناها من حيث طبيعة المبيع ، الشيء المبيع ، ثمن المبيع . والمدة المحددة لإظهار رغبة البيع أو الشراء .
صور الوعد بالبيع من جانب واحد
وتتمثل هذه الصور في :
أ ) الوعد بالتفضيل
يتعهد الواعد ( البائع ) بتفضيل الموعود له ( المشتري ) على غيره في حالة عرضه الشيء للبيع خلال مدة معينه ، بمعنى أن يعرض البائع الشيء المبيع على المشتري أولا قبل عرضه على أناس أخرى .
لذا فإن الوعد بالتفضيل يأسس على أمرين وهما :
- أن يظهر الواعد رغبته في بيع الشيء .
- أن يرغب الموعود له في شراء هذا الشيء .
وينعقد الوعد بالبيع بنفس شروط الوعد بالبيع من حيث تعيين المسائل الجوهرية المتعلقة بالمبيع .
ب ) البيع بالمذاق
البيع بالمذاق هو تمكين البائع المشتري من تذوق الشيء المبيع قبل شرائه. كبيع التمر مثلا .
فعلى المشتري أن يظهر رغبته في الشراء خلال المدة المحددة ، وهذا بعد تذوقه للشيء المبيع ، وإذا أعلن رغبته في الشراء ينعقد العقد . أما إذا مرت المدة المحددة دون الرد يتحلل الواعد من وعده .
أوصاف البيع
للبيع ثلاثة أوصاف وهم كالتالي :
أ ) البيع بالعربون
العربون هو مبلغ مالي يقدمه المشتري للبائع إذا رغب بشراء شيء معين ، وعادة ما يكون القصد منه تأكيد اتمام العقد على شكل أجزاء .
مثال : عرض البائع بيع مجموعة من الملابس ذات ماركة عالمية ، وأظهر المشتري رغبته في شرائها ، وقدم مبلغ مالي للبائع كتنفيذ جزئي للشراء . ( العربون تقديم جزء من المبلغ وليس المبلغ كاملا ) .
نصت المادة 72 من القانون المدني على أنه " يمنح دفع العربون وقت إبرام العقد لكل من المتعاقدين الحق في العدول عنه خلال المدة المتفق عليها ، إلا إذا قضى الإتفاق بخلاف ذلك .
فإذا عدل من دفع العربون فقده وإذا عدل من قبضه رده ومثله ولم لم يترتب على العدول أي ضرر . "
فيتضح من خلال هذا النص :
- أن العربون يدفعه المشتري وقت إبرام العقد .
- لكل من المشتري والبائع حق العدول عن هذا العربون خلال المدة المتفق عليها .
- إذا عدل المشتري عن تكميلة باقي المبلغ يفقد العربون ولا يسترجعه .
- إذا عدل البائع عن إتمام العقد فإنه ملزم برد العربون ضعفه ولو لم ينتج العدول أي ضرر .
- إذا انقضت المدة المحددة دون العدول من أحد الأطراف انعقد العقد وإعتبر العربون كتنفيذ جزئي للعقد .
تكييف البيع بالعربون
اختلف الفقهاء في تحديد طبيعة البيع بالعربون ، فذهب بعضهم إلى تكييف البيع بالعربون على أنه عقد معلق على شرط واقف ، بمعنى : أن لا يعدل أحد المتعاقدين عن اتمام عقد البيع ، فإذا انقضت المدة دون العدول من الأطراف تحقق الشرط وأصبح العقد منتجا لأثاره . ( وهوما يراه أغلب الفقهاء )
أما البعض الأخر يرى أن البيع بعربون بيع معلق على شرط فاسخ ، بمعنى : عدول أحد الطرفين عن اتمام العقد ، ففي حالة تخلف الشرط الفاسخ يقوم العقد وينتج أثاره ، أما في حالة تحقق الشرط الفاسخ يزول العقد , فيلزم من عدل عن اتمام العقد أن يترك العربون إن كان هو الذي دفعه أو رد ضعفه إن كان هو من قبضه .
ب ) البيع بالتجربة
إن البيع بالتجربة هو البيع الذي يتفق فيه المشتري مع البائع على تجربة المبيع قبل شرائه ، فإن المادة 355 / 1 نصت على أنه " في البيع بالتجربة يجوز للمشتري أن يقبل المبيع أو رفضه وعلى البائع أن يمكنه من التجربة ، فإذا رفض المشتري المبيع يجب عليه أن يعلن الرفض في المدة المتفق عليها ، فإن لم يكن هناك إتفاق على المدة ففي مدة معقولة يعينها البائع ، فإذا إنقضت هذه المدة وسكت المشتري مع تمكنه من تجربة المبيع إعتبر سكوته قبولا " .
يستخلص من هذه المادة النقاط التالية :
- البيع بالتجربة هو امكانية المشتري من تجربة المبيع خلال المدة المتفق عليها .
- بعد تجربة المبيع يجب على المشتري أن يعلن رغبته سواء بالشراء أو رفض الشراء خلال المدة المتفق عليها .
- في حالة ما لم يتم الإتفاق على المدة وجب أن يظهر رغبته خلال مدة معقولة يعينها البائع .
- إذا انقضت المدة المحددة لإظهار الرغبة وسكت المشتري إعتبر سكوته قبولا ، شرط أن يكون قد تمكن من تجربة المبيع . وعند المنازعة يكون تقدير ملائمة هذه المدة للقضاء .
- للمشتري حرية رفض المبيع دون ذكر الأسباب .
- المشتري هو وحده من يتحكم في نتيجة تجربة المبيع ، فله أن يقرر الشراء أو رفض الشراء .
تكييف البيع بالتجربة
قد يكون البيع بالتجربة موقوف على شرط واقف أو شرط فاسخ .
- بيع بالتجربة معلق على شرط واقف : هو أن يضع المشتري هذا الشرط عند تعاقده ، فيكون غير ملزم بالشراء إلا بعد تجربة المبيع ، وإذا تحقق الشرط أي قام المشتري بتجربة المبيع وقبله تم العقد ، ويترتب على ذلك كافة الأثار من نقل الملكية ودفع الثمن .
في حالة هلاك الشيء وهو تحت التجربة فإن تبعة الهلاك تقع على البائع لأن الملكية لم تنتقل بعد .
- بيع بالتجربة معلق على شرط فاسخ : إذا رفض المشتري المبيع بعد تجربته فإن العقد يزول بأثر رجعي ويعتبر العقد كأنه لم يكون .
ج ) البيع بالعينة
تعريف العينة : العينة هي عبارة عن قطعة من القماش أو من الخشب أو قصاصة من الورق أو كمية من القمح أو أي شيء أخر ، تستخدم لإجراء المطابقة عليها بينها وبين الشيء المبيع للمشتري .
فالعينة تعين المبيع من حيث نوعه وجنسه ودرجة جودته ، إذ تغني المشتري من رؤية الشيء المبيع .
نصت المادة 353 من نفس القانون على أن " إذا إنعقد البيع بالعينة يجب أن يكون المبيع مطابقا لها ، و إذا تلفت العينة أو أهلكت في يد أحد المتعاقدين ولو دون خطأ ، كان على المتعاقد بائعا أو مشتريا أن يثبت أن الشيء مطابق أو غير مطابق للعينة . "
من خلال إستقرائنا لهذه المادة نستخلص النقاط التالية :
- على البائع أن يقدم عينة من المبيع للمشتري من أجل المطابقة بينها وبين السلعة المطلوبة .
- يجب أن تكون العينة مطابقة للمبيع .
- إذا سلم البائع للمشتري بضاعة مطابقة للعينة تم البيع بالعينة .
- إذا كان المبيع غير مطابق للعينة فللمشتري حق رفض المبيع ، خاصة وإن كان أقل جودة من العينة ذاتها .
- إذا كانت العينة والمبيع غير مطابقان فللمشتري حق الرفض أو القبول خاصة إذا كان المبيع أعلى جودة من العينة .
- إذا هلكت وتلفت العينة فللبائع أو المشتري أن يثبت تطابق أو عدم تطابق العينة مع المبيع .
للمشتري حق طلب فسخ العقد وطلب التعويض إذا لم يقدم له البائع بضاعة مطابقة للعينة .
للمشتري حق قبول البضاعة غيرالمطابقة للعينة مع طلب إنقاص الثمن إذا كان أقل جودة من العينة .
يمكن للمشتري أن يشتري بضاعة من السوق مطابقة للعينة على حساب البائع بعد أخذ إذن من القاضي ، والبائع يتحمل الفرق في الثمن إذا إرتفع في السوق .
تكييف البيع بالعينة
البيع بالعينة عقد بات ، إذ بمجرد الإتفاق على العينة ، يلتزم البائع بتقديم بضاعة مطابقة للعينة تماما ، وإذا تخلف البائع عن هذا الإلتزام يحق للمشتري طلب فسخ العقد مع التعويض .
فالبيع بالعينة بيع معلق على شرط فاسخ وهو عدم مطابقة العينة للمبيع (يزول العقد ).
كيف يكمن إثبات مطابقة العينة للبضاعة ؟
في حالة حدوث نزاع حول مدى تطابق العينة مع البضاعة المقدمة من البائع يجب على من يدعى أن يثبت عدم التطابق لأن الإثبات يقع على من يدعي .
إذا هلكت العينة في يد المشتري وإدعى عدم التطابق وجب عليه أن يثبت ذلك ، وإذا هلكت العينة في يد البائع وإدعى المشتري عدم التطابق وجب على البائع أن يثبت المطابقة ويكون الإثبات بجميع طرق الإثبات . ويمكن للمحكمة أن تستعين بخبير .
2 ) المحــل
يعتبر المحل ركن ثاني من أركان عقد البيع ، إذ هو الأساس الذي يبنى عليه العقد .
تعريف المحل
المحل في عقد البيع هو الإلتزام الذي يقع على عاتق كلا من البائع والمشتري ، فالبائع ملزم بنقل ملكية المبيع للمشتري والمشتري ملزم بدفع ثمن المبيع وهي من الإلتزامات الأساسية في هذا العقد .
أ ) محل إلتزام البائع
في عقد البيع يلزم البائع بنقل ملكية المبيع للمشتري ، والمبيع هو حق مالي يتعهد البائع بنقله للمشتري ، فيمكن أن يقع البيع على حق الإنتفاع بشيء فقط أو يمكن أن يقع على حق الإرتفاق أو الحق الشخصي عليه ، كما يمكن أيضا أن يكون الحق معنوي كحق المؤلف وبراءة الإختراع ، فهنا المشتري ينتفع فقط بالحق ولا يكون المالك الأصلي له لأن الملكية لا تنتقل له في مثل هذه الحقوق .
شروط المحل
تكمن شروط محل عقد البيع في :
- مشروعية المحل : يجب أن يكون المحل مشروع غير مخالف للنظام العام والأداب العامة ، فبيع المخدرات على سبيل المثال محل غير مشروع فيقع البيع باطلا بطلانا مطلقا . وهذا ما أكدته المادة 93 من نفس القانون " إذا كان محل الإلتزام مستحيلا في حد ذاته أو مخالفا للنظام العام أو الأداب العامة كان العقد باطلا بطلانا مطلقا . "
وعليه : أي محل غير مشروع لا يجوز التعامل فيه .
وإذا كان الشيء متصل بشخصية الإنسان فإنه لا يجوز التعامل فيه .
وإذا كان الشيء من الممتلكات العامة فإنه لا يجوز التعامل فيه .
- إمكانية المحل : يجب أن يكون المحل من الأشياء التي يمكن التعامل فيه ، فإذا كان المحل مستحيلا يكون العقد باطل بطلانا مطلقا .
هناك حالة حتى إذا كان الشيء موجود فعلا أو قابل للوجود ومشروع فإنه يستحيل التعامل فيه إستحالة مطلقة لأن الشيء أو الحق المالي مملوك للغير ، فلا يجوز التصرف في ممتلكات الغير بدون إذن منه . كبيع عقار مملوك للجار وهوفي الغربة دون أخذ إذن منه .
هناك حالة أخرى أين يكون المشتري غير أهلا لإكتساب الحق الذي تعاقد على شرائه ، مما يجعل نقل الملكية مستحيلة إستحالة مطلقة ، وهذا ما أكدته المادتين 402 و 403 من نفس القانون ، بحيث بينتا لنا الأشخاص الذي لا يحق لهم اكتساب حق معين ، فيتمسك به كل من له المصلحة وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها ، لأن هذا المنع من النظام العام لا يجوز مخالفته .
المادة 402 " لا يجوز للقضاة ولا للمدافعين القضائيين ولا المحامين ولا الموثقين ولا لكتاب الضبط أن يشتروا بأنفسهم مباشرة ولا بواسطة اسم مستعار الحق المتنازع فيه كله أو بعضه إذا كان النظر في النزاع يدخل في اختصاص المحكمة التي يباشرون أعمالهم في دائرتها والا كان البيع باطلا . "
المادة 403 " لا جوز للمحامين وللمدافعين القضائيين أن يتعاملوا مع موكليهم في الحقوق المتنازع فيها سواء كان التعامل بأسمائهم أو بأسماء مستعارة إذا كانوا هم الذين تولوا الدفاع عنها وإلا كانت المعاملة باطلة . "
- وجود الشيء أو قابليته للوجود : يجب أن يكون المبيع موجود وقت ابرام العقد أو إمكانية وجوده لاحقا ، لأن المبيع غير الموجود أو عدم إمكانية وجوده مستقبلا باطل بطلانا مطلق .
و في حالة هلاك المبيع قبل البيع هلاك مادي أو قانوني يكون البيع باطل .
مثال : بيع حق الانتفاع وقد انقضت مدته .
- يفسخ عقد البيع إذا هلك قبل الإنعقاد أو التسليم .
و إذا كان الشيء المراد بيعه من الأشياء المستقبلية ينعقد العقد . وهذا ما أكدته المادته 92 / 1 من نفس القانون ." يجوز أن يكون محل الإلتزام شيئا مستقبلا ومحققا . "
مثال : بيع منزل لم يتم البدئ في بنائه ولكن سيبنى مستقبلا .
- لا يجوز التعامل في تركة انسان وهو على قيد الحياة طبقا لنص المادة 92 /2 من نفس القانون . " .. غير أن التعامل في تركة إنسان على قيد الحياة باطلا ولو كان برضاه ، إلا في الأحوال المنصوص عليها في القانون . "
- تعيين المبيع أو قابليته للتعيين : إن تعيين المبيع هو تحديد ذاته ونوعه ومقداره وجودته ، وهذا ما تطرقت إليه المادة 94 من القانون السابق " إذا لم يكن محل الإلتزام معينا بذاته ، وجب أن يكون معيينا بنوعه ومقداره وإلا كان العقد باطلا ويكفي أن يكون المحل معينا بنوعه فقط إذا تضمن العقد ما يستطاع به تعيين مقداره وإذا لم يتفق المتعاقدين على درجة الشيء من حيث جودته ولم يكون تبين ذلك من العرف أو من أي ظرف أخر إلتزم المدين بأن يسلم شيئا من صنف متوسط . "
طرق تعيين المبيع
- إذا كان الشيء المبيع من الأشياء القيمية يجب تحديد موقعه وشكله ومساحته كالدار أو الأرض .
- إذا كان المبيع من الأشياء المثلية التي تعين بالنوع ، ومما يمكن أن يقوم مقام بعضها البعض عند الوفاء وجب تحديد نوعه وجنسه ومقداره كالقمح والسكر . وفي حالة وجود تفاوت في الجودة وجب تحديد درجة التفاوت ، وإذا لم يتم الإتفاق على درجة الجودة وجب الأخذ بالصنف المتوسط .
➤ البيع بالجزاف : ويقصد به بيع الأشياء المثلية دون تقديرها بالوزن أو الكيل أو المقياس ، فيبيع البائع القمح مثلا دون تقديره بل على حساب ما هو موجود في المكان أين يضع المبيع .
وفي هذه الحالة يكون البيع كأنه بيع معين بالذات وليس بيع بالمثليات ، والملكية تنتقل من وقت البيع ولا يتأخر إلى وقت الإفراز.
نصت المادة 362 من نفس القانون على أنه " تنتقل الملكية في البيع بالجزاف الى المشتري بنفس الطريق التي تنتقل بها ملكية الشيء المعين
ويعتبر البيع جزافا ولوكان تعيين الثمن موقوفا على تحديد قدر الشيء المبيع . "
وعليه فإن البيع بالجزاف هو عكس البيع بالتقدير .
علم المشتري علما كافيا بالمبيع
نصت المادة 352 من نفس القانون على أنه " يجب أن يكون المشتري عالما بالمبيع علما كافيا ، ويعتبر العلم كافيا إذا اشتمل العقد على بيان المبيع وأوصافه الأساسية بحيث يمكن التعرف عليه .
وإذا ذكر في عقد البيع أن المشتري عالم بالمبيع سقط حق هذا الأخير في طلب إبطال البيع بدعوى عدم العلم به إلا إذا أثبت غش البائع . "
وعليه وجب أن يكون المبيع معينا تعيينا كافيا يميزه عن المبيعات الأخرى ، وأن يكون المشتري على علم بأوصافه الأساسية ,
وتكمن الغاية من شرط العلم الكافي بالمبيع في ضمان سلامة رضا المشتري ، وأن يتم العلم به وقت إبرام العقد أو قبله .
يكون العلم بالمبيع إما برؤيته أو شمه أو تذوقه وهذا على حسب نوع المبيع ، وللمشتري حق فسخ العقد أو إتمامه ، وبإقرار المشتري بعلمه بالمبيع يسقط حقه في طلب إبطال العقد ، إلا في حالة ثبوت غش البائع الذي هو السبب في حصول الإقرا ربالعلم .
( في حالة ما إذا قام البائع ببيع شيء ورثه دون أن يراه فليس له الحق في طلب إبطال العقد ) .
يسقط حق المشتري في طلب إبطال البيع إذا رأى المبيع وقبله صراحة أوضمنا ، أو في حالة تنازل عن حقه في طلب الإبطال .
كما يسقط حقه أيضا بالتقادم حسب القواعد العامة ب 10 سنوات من يوم العلم أو ب 15 سنة من وقت التعاقد .
ويسقط كذلك في حالة تعييب المبيع أو هلاكه وهو في يده أو بسبب لا دخل للبائع فيه .
ب ) محل إلتزام المشتري
يقع على عاتق المشتري الإلتزامات التالية :
دفع الثمن
والثمن هو مبلغ نقدي يلتزم المشتري بتقديمه للبائع مقابل سلعة معينة ، فالثمن عنصر جوهري في عقد البيع ، إذ لا ينعقد العقد من دونه .
يجب أن يكون الثمن نقديا : فقد يكون معجلا أو مؤجلا أو يدفع على شكل أقساط أو إرادا مؤبدا أو لمدى حياة البائع .
يجب أن يكون الثمن جديا حقيقيا : ولا يكون الثمن جديا إذا كان صوريا ( وهو الثمن المذكور في العقد لكن لا يلزم به المشتري ، مما يجعل التصرف هبة مستترة في صورة بيع ) . أو تافها ( وهو الثمن الذي لا يتناسب اطلاقا مع قيمة المبيع ) .
أما الثمن البخس فينعقد به العقد ( وهو الثمن الذي يقل كثيرا عن قيمة المبيع لكن دون أن يصل إلى درجة الثمن التافه ) .
أن يكون الثمن قابل للتقدير
وذلك ب :
حسب المادة 356 فإنه " يجوز أن يقتصر تقدير ثمن البيع على بيان الأسس التي يحدد بمقتضاها فيما بعد .
و إذا وقع الاتفاق على ان الثمن هو سعر السوق وجب عند الشك الروجوع الى السوق الذي يقع فيه تسليم المبيع للمشتري في الزمان والمكان فاذا لم يكن في مكان التسليم سوق وجب الروجوع الى سعر السوق في المكان الذي يقضي العرف ان تكون اسعاره هي السارية ."
وأضافت المادة 357 : " إذا لم يحدد المتعاقدان ثمن البيع ، فلا يترتب على ذلك بطلان البيع متى تبين من أن المتعاقدين قد نويا الإعتماد على السعر المتداول في التجارة ، أو السعر الذي جرى عليه التعامل بينهما . "
من خلال إستقرائنا للمادتين يتبين لنا أن :
- إذا اتفق البائع والمشتري أن يكون ثمن المبيع على حسب سعر السوق فلهم ذلك ، أي يتم بيع السلعة على حسب سعرها في السوق .المادة 356
- إذا اقتصر الإتفاق على ذكر السوق دون تحديده ، كان الثمن على حسب ثمن السوق الموجود في المكان والزمان الذي يتم تسليم المبيع ، وإذا لم يكن هناك سوق وجب الرجوع إلى السوق الذي يقضي العرف بأن أسعاره هي المطبقة . المادة 356
- قد يكون الإتفاق على الأخذ بسعر المتداول في التجارة وهو سعر البورصة أو سعر السلعة في السوق المحلي . المادة 357
قد يتفق المتعاقدين على اسناد مهمة تحديد السعر إلى شخص أجنبي يسمى بالمفوض ، فيلتزم المتعاقدين بهذا الثمن ، إلا إذا ثبت إرتكاب غش أو وقع في غلط أو تجاوز حدود مأموريته ، أو يتولى القاضي تحديده بعد الإستعانة بأهل الخبرة من التجار .
➤ الغبن في بيع العقار .
الأصل في عقد البيع أن يتفق المتعاقدين ( البائع و المشتري ) على تحديد ثمن المبيع ، لكن قد يتعسف أحد الأطراف في إستعمال حقه ، مما جعل المشرع يعطي للقاضي سلطة مراقبة مقدار الثمن في بيع العقارات نظرا لأهميتها وثمنها وحتى لا يكون هناك غبن عند بيعها .
فالغبن في بيع العقار يكون عند تجاوز الخمس من قيمة العقار فنكون بصدد الغبن الوارد في المادة 358 من نفس القانون : " إذا بيع عقار بغبن يزيد عن خمس (1/5) فللبائع الحق في طلب تكملة الثمن إلى أربعة أخماس ( 4/5 ) ثمن المثل .
ويجب لتقدير ما إذا كان الغبن يزيد عن الخمس (1/5) أن يقوم العقار بحسب قيمته وقت البيع . "
⤾ الغبن في العقار عيب في العقد وليس في رضا ( حسب المادة 90 من نفس القانون )
ولحل هذه المشكلة يحق للبائع رفع دعوى الغبن لمطالبة المشتري بزيادة الثمن وتكميلته إلى أربعة أخماس ( 4/5 ) ثمن المثل ، دون أن يكون له حق طلب إبطال العقد بسبب الغبن .
وفي حالة عدم قبول المشتري تكملة الثمن يحق للبائع رفع دعوى فسخ العقد بسبب عدم تكميلة الثمن كله .
شروط رفع دعوى الغبن
- أن يكون المبيع عقار : لأن الغبن لا ينصب على المنقولات والعقارات بالتخصيص إذا بيعت منفصلة على العقار .
- أن لا يكون البيع قد تم بالمزاد العلني طبقا لنص المادة 360 : " لا يجوز الطعن بالغبن في بيع تم بطريق المزاد العلني بمقتضى القانون " .
- أن يكون البائع هو الضحية ، أما إذا كان المشتري هو الضحية فله أن يرفع دعوى الإستغلال .
- أن يزيد الغبن عن خمس ثمن المثل هو الغبن الفاحش ، المادة 358
دعوى الغبن في بيع العقار
للبائع رفع دعوى الغبن أمام محكمة تواجد العقار ، فتقوم المحكة بتعيين خبير لتقدير قيمة المبيع ، فإذا ثبت أن قيمة العقار تزيد عن الثمن بأكثر من خمس القيمة وقت البيع حكم القاضي على المشتري بتكملة الثمن إلى 4/5 قيمة العقار وقت البيع . وترفع دعوى الغبن من يوم انعقاد البيع وتسقط بالتقادم بمرور 3 سنوات من يوم البيع ، حسب نص المادة 359 " تسقط بالتقادم دعوى تكملة الثمن بسبب الغبن إذا انقضت ثلاث سنوات من يوم انعقاد البيع .
وبالنسبة لعديمي الأهلية فمن يوم انقطاع سبب العجز .
ولا تلحق هذه الدعوى ضررا بالغير الحسن النية إذا كسب حقا عينيا على العقار المبيع . "
3 ) السـبب
لم يرد المشرع الجزائري في النصوص الخاصة بعقد البيع نصا خاص بركن السبب مما يستوجب الرجوع إلى الأحكام العامة للسبب في نظرية العامة للإلتزام .
فحسب نص المادة 97 " إذا إلتزم المتعاقد لسبب غير مشروع أو لسبب مخالف للنظام العام أو الأداب كان العقد باطلا " .
وأضافت المادة 98 على أن " كل إلتزام مفترض أن له سببا مشروعا ما لم يقم الدليل على غير ذلك ويعتبر السبب المذكور في العقد هو السبب الحقيقي حتى يقوم الدليل على ما يخالف ذلك ، فإذا قام الدليل على صورية السبب فعلى من يدعي أن الإلتزام سببا أخر غير مشروعا أن يثبت ما يدعيه . "
وعليه يجب :
- أن يكون السبب مشروعا غير مخالف لنظام العام والأداب العامة .
- إذا كان السبب غير مشروع فعلى من يدعي ذلك أن يثبت ما يدعيه .
- يأخذ بالسبب المذكور في العقد حتى يقوم الدليل على غير ذلك .
4 ) الشـكلية
الشكلية هي إفراع العقد في قالب رسمي ، يحرر من طرف موظف عمومي وهو الموثق ، ويكون هذا الركن في بيع العقارات كالأراضي ، البيوت ، والمنقولات التي صنفت كعقار نظرا لقيمتها المالية كالسفن ، الطائرات .
سنخصص محاضرة كاملة في الدرس اللاحق لهذا الركن نظرا لأهميته .
للمزيد من المعلومات حول العقد وأركانه بصفة عامة إضغــــــط هنــــــــــــــــــــــا
تعليقات
إرسال تعليق