أثار عقد الإيجار
إبرام عقد الإيجار بطريقة صحيحة مستوفية لجميع الشروط والأركان اللازمة ينتج العقد أثار وإلتزامات عدة على عاتق المتعاقدين ( المؤجر والمستأجر ) .
وعليه سنتناول في هذه المحاضرة الإلتزامات الواردة على عاتق كل المؤجر والمستأجر .
أولا : إلتزامات المؤجر
المؤجر هو صاجب العين المؤجرة ، سواء كان سكن أو مستودع أو سيارة أو أي شيء أخر يمكن للمالك أن يستأجره لشخص أخر للإنتفاع به .
وعليه وحسب القانون المدني الجزائري فإنه تقع على عاتق هذا المؤجر جملة من الإلتزامات التي يجب أن يلتزم بها تجاه المستأجر والمتمثلة في : تسليم العين المؤجرة للمستاجر ، صيانة العين المؤجرة ، ضمان التعرض .
1 ) الإلتزام بتسليم العين المؤجرة
العين المؤجرة : هو الشيء الذي يستأجره المؤجر للمستأجر ، فقد يكون بيت أو مستودع أو أي شيء أخر يمكن لهذا الأخير أن ينتفع به .
يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة حسب ما تم الإتفاق عليه في عقد الإيجار ، فلا يجوز استبدالها أو النقصان منها أو الزيادة فيها دون موافقة المستأجر .
فإذا كان الشيء المؤجر معينا بالذات إلتزم المؤجر بتسليمه ، أما إذا كان الشيء المؤجرغير معين بالذات وإنما معين بالمقدار إلتزم المؤجر بتسليم القدر المتفق عليه .
ملحقات العين المؤجرة : يتفق المتعاقدين عليها ، فإذا كان الشيء المؤجر منزلا يستفيد المستأجر بأجهزة الماء والكهرباء و الغاز ، التدفيئة ، المصعد وغيرها من الضروريات التي لا يمكن الإستغناء عليها في هذا الإيجار.
حالة تسليم العين المؤجرة
على المؤجر أن يسلم العين المؤجرة و ملحقاتها للمستأجر في حالة جيدة تفي بالغرض الذي أعدت له ، كما يحرر محضر أو بيان وصفي يبين الحالة التي تم فيه تسليم العين المؤجرة وهذا ما أكدته المادة 476 من نفس القانون " يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة للمستأجر في حالة تصلح للإستعمال المعد لها تبعا لاتفاق الطرفين .
تتم معاينة الأماكن وجاهيا بموجب محضر أو بيان وصفي يلحق بعقد الإيجار .
غير أنه إذا تم تسليم العين المؤجرة دون محضر أو بيان وصفي ، يفترض في المستأجر أنه تسلمها في حالة حسنة ما لم يثبت العكس . "
كيفية التسليم
استنادا بالمادة 367 من القانون السابق بخصوص تسليم المبيع فإنه تسري نفس هذه الأحكام على عقد الإيجار أيضا ، فقد يكون التسليم تسليما فعليا أو حكميا .
التسليم الفعلي
يتم التسليم الفعلي بوضع العين المؤجرة تحت تصرف المستأجر لحيازتها والإنتفاع بها حسب الإتفاق دون عائق وعليه يخطر المؤجر المستأجر بوضع العين المؤجرة تحت تصرفه ، ويكون الإخطار ( الإعلام ) إما بطريقة عرفية أو رسمية أو أية طريقة أخرى .
يقع عبئ إثبات الإخطار على عاتق المؤجر وله أن يثبته بكافة طرق الإثبات . وبهذا العنصرين ( وضع العين الموجرة تحت تصرف المستأجر وإعلامه بذلك حتى ولولم يضع يده فعلا عليها ) يكون التسليم قانونيا وتبرأ ذمة المؤجر .
التسليم الحكمي
قد تكون العين المؤجرة تحت حيازة المستأجر قبل الإيجار بالإعارة أو بالوديعة مثلا وبعدها يبرم عقد الإيجار ، فيكون هذا العمل عملا قانونيا بتوافر إرداة المتعاقدين وهذا ما يسمى بالتسليم الحكمي .
مكان وزمان التسليم
الأصل التسليم يكون فور إنعقاد العقد ، لكن قد يتفق المؤجر والمستأجرعلى وقت ومكان أخر يتم تسليم العين المؤجرة فيه فيأخذ بهذا الإتفاق لأن العقد شريعة المتعاقدين و إذا لم يوجد إتفاق على ذلك وجب الرجوع إلى القواعد العامة .
أشارت المادة 478 على أنه " يسري على الالتزام بتسليم العين المؤجرة ما يسري على الالتزام بتسليم المبيع من أحكام ، خاصة ما تعلق منها بتاريخ ومكان تسليم الشيء المؤجر . "
جزاء الإخلال بالإلتزام بالتسليم
إذا تم تسليم العين المؤجرة في حالة غير صالحة للإستعمال جاز للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص ثمن الأجرة مع طلب التعويض حسب جسامة الضرر الذي لحقه ، وهذا ما أشارت إليه المادة 477 " إذا سلمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للإستعمال الذي أجرت من أجله أو طرأ على هذا الاستعمال نقص معتبر ، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ الإيجار أو إنقاص بدل الإيجار بقدر ما نقص من الإستعمال مع التعويض عن الضرر في الحالتين إذا اقتضى الأمر بذلك " .
2 ) الإلتزام بصيانة العين المؤجرة
صيانة العين المؤجرة تعني إصلاح الأضرار اللاحقة بها وكذا ترميمها لحفظها من الهلاك ، كترميم جدار بيت مهدد بالسقوط ، وهي من الإلتزامات التي ألقاها المشرع الجزائري على عاتق المؤجر فهو ملزم بقيام بكل الإصلاحات الضرورية المناسبة للعين المؤجرة من أجل حفظها ولتمكين المستأجر من الإنتفاع بالإيجار إنتفاعا كاملا دون عائق . وهذا ما نصت عليه المادة 479 " يلتزم المؤجر بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي كانت عليها وقت التسليم .
ويجب عليه أن يقوم بالترميمات الضرورية أثناء مدة الإيجار ، دون الترميمات الخاصة بالمستأجر .
ويتعين عليه أن يقوم لاسيما بالأعمال اللازمة للأسطح من تجصيص وأعمال تنظيف الأبار وكما يتعين عليه صيانة وتفريغ المراحيض وقنوات تصريف المياه .
يتحمل المؤجر الرسوم والضرائب وغيرها من التكاليف المثقلة للعين المؤجرة . "
- لا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر بالقيام بالترميمات المناسبة للعين المؤجرة بدعوى أن ذلك يخل بإنتفاعه بالشيء المؤجر . وهذا ما أشارت عليه المادة 482 فقرة 1 " لا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الترميمات المستعجلة الضرورية لحفظ العين المؤجرة . "
عبئ صيانة العين المؤجرة تقع على عاتق المؤجر أما الترميمات البسيطة كإصلاح أراضي الغرفة ألقاها المشرع على عاتق المستأجر .
جزاء الإخلال بالإلتزام بالصيانة
إذا أخل المؤجر بإلتزامه بالصيانة اللازمة للعين المؤجرة فإنه يقع عليه جزاء إما بالتنفيذ العيني أو إنقاص ثمن الأجرة أو فسخ عقد الإيجار والتعويض .
التنفيذ العيني
على المؤجر أن ينفذ إلتزامه تنفيذا عينيا متى كان ذلك ممكنا وفي حالة عدم تنفيذه لإلتزامه يقوم المستأجر بإعذاره بموجب محرر غير قضائي ،
- في حالة عدم استجابة المؤجر يحق للمستأجررفع دعوى أمام القضاء يطالب فيه المؤجر بالقيام بالإصلاحات الضرورية ، وللقضاء تحديد ميعاد التنفيذ العيني ويمكن له أيضا الحكم بغرامة تهديدية عن كل يوم تأخير .
للمستأجير حق طلب فسخ العقد مع التعويض أو مطالبة بإنقاص الأجرة إذا كان التنفيذ العيني غير ممكن .
وإذا كانت الترميمات مستعجلة يقوم بها المستأجر على حساب المؤجر ويجب أن يبذل عند القيام بالإصلاح عناية الرجل المعتاد وله الحق في الرجوع على هذا الأخير بالنفقات الإصلاح التي أنفقها . وإذا نفق المستأجر أموال زائدة بسبب إهماله فلا يحق له مطالبة المؤجر بها . وهذا ما أكدته المادة 480 " في حالة عدم تنفيذ المؤجر لإلتزامه بالصيانة وبعد اعذاره بموجب محرر ، غير قضائي ، يجوز للمستأجر المطالبة بفسخ العقد أو إنقاص بدل الإيجار دون الإخلال بحقه في التعويض .
إذا كانت الترميمات مستعجلة ، جاز للمستأجر أن يقوم بتنفيذها على حساب المعني بها " .
إنقاص ثمن الأجرة
الأصل أن ينتفع المستأجر بالعين المؤجرة إنتفاعا كاملا لا ينقص منه شيء والمؤجر يحصل على الأجرة الكاملة ، ولكن في حالة ما إذا كانت العين المؤجرة تحتاج إلى ترميم وإصلاح وفضل المستأجر البقاء في العين المؤجرة كان له الحق في طلب إنقاص ثمن الإيجار بقدر نقص الإنتفاع بالعين المؤجرة .
تنقص الأجرة من قت حصول نقص المنفعة ، وإذا قام المؤجر بالإصلاحات الضرورية وعادات المنفعة إلى العين المؤجرة إلتزم المستأجر بدفع الأجرة كاملا .
فسخ عقد الإيجار
للمستأجر حق طلب فسخ عقد الإيجار إذا كان التنفيذ العيني غير ممكنا ( إصلاح العين المؤجرة غير ممكن ) ، ويخضع هذا الفسخ للقواعد العامة المعروفة في القانون المدني الجزائري .
التعويض
للمستأجر حق طلب المؤجر بالتعويض عن الضرر الذي لحقه جراء عدم إلتزام هذا الأخير بصيانة العين المؤجرة ، سواء إختار التنفيذ العيني أو إختار إنقاص الأجرة أو فسخ العقد ففي كل هذه الحالات يطالبه بالتعويض .
3 ) الإلتزام بضمان التعرض
التعرض هو قيام المؤجر أو شخص أخر بأعمال من شأنها أن يحرم المستأجر بالإنتفاع بالعين المؤجرة إنتفاعا هادئا .
التعرض قد يكون من المؤجر ( تعرض شخصي ) أو من شخص أخر ( تعرض صادر من الغير ) .
ضمان التعرض الشخصي
قد يكون هذا التعرض قانونيا ( إدعاء المؤجر حقا يتعارض مع حق المستأجر في الإنتفاع بالشيء المؤجر ) أو ماديا ( كدخول المؤجر إلى العين المؤجرة في غياب المستأجر ، أو إحداث تغيرات من شأنها أن تعرقل المستأجر بالإنتفاع بالعين المؤجرة ) .
وعليه يجب أن يلتزم المؤجر بضمان عدم التعرض للمستأجر خلال مدة الإيجار، وهذا ما أشارت إليه المادة 483 فقرة 1 : " على المؤجر أن يمتنع عن كل تعرض يحول دون إنتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، ولا يجوز له أن يحدث بها أو بملحقاتها أي تغيير ينقص من هذا الإنتفاع . "
ضمان التعرض الصادر من الغير
الغير هو الشخص الذي يقوم بمعارضة المستأجر في العين المؤجرة ويدعى الحق عليها ( كوجود رهن حيازي أو حق الإنتفاع أو حق الإرتفاق ... ) .
قد يكون هذا الشخص مستأجر أخر أو شخص تلقى الحق من المؤجر وعليه يلزم المؤجر بضمان هذا التعرض طبقا لنص المادة 483 فقرة 2 " ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأفعال التي تصدر منه أو من تابعيه ، بل يمتد إلى كل ضرر أو تعرض قانوني صادر عن مستأجر أخر أو أي شخص تلقى الحق عن المؤجر " .
- إذا رفع الغير دعوى يدعي فيه الحق على العين المؤجرة وجب على المستأجر أن يخبر المؤجر بذلك وله طلب إخراجه من الخصام طبقا لنص المادة 484 فقرة 1 " يتعين على المستأجر إخطار المؤجر بالدعوى المرفوعة من الغير الذي يدعي حقا على العين المؤجرة يتعارض مع حق المستأجر ومطالبته بالضمان ، وفي هذه الحالة يمكن المستأجر طلب إخراجه من الخصام " .
- إذا أدت الدعوى المرفوعة من الغير إلى حرمان المستأجر من الإنتفاع بالعين المؤجرة إنتفاعا كليا أو جزئيا جاز له طلب فسخ العقد أو إنقاص بدل الإيجار وطلب التعويض عن الأضرار التي لحقته ، طبقا لنص المادة 484 فقرة 2 " إذا ترتب على هذه الدعوى حرمان المستأجر من الإنتفاع بالشيء المستأجر كليا أو جزئيا ، جاز له طلب فسخ الإيجار أو إنقاص بدل الإيجار دون الإخلال بحقه في التعويض . "
- إذا كان التعرض ماديا لا يد للمؤجر والمستأجر فيه ، فإنه يجب على هذا الأخير أن يواجه هذا الإعتداء بطريقة قانونية ، وذلك برفع دعوى قضائية ضد الغير مع مطالبته بالتعويض إذا حدث ضرر حرمه من الإنتفاع بالعين المؤجرة ، طبقا لنص المادة 487 " لا يضمن المؤجر للمستأجر التعرض المادي الصادر من الغير الذي يدعي حقا على العين المؤجرة ، وللمستأجر أن يطالب شخصيا المتعرض بالتعويض عن الضرر الذي لحقه ، وله أن يمارس ضده كل دعاوى الحيازة " .
- إذا حدثت قوة قاهرة تحول دون الإنتفاع فللمستأجر حق فسخ العقد أو طلب إنقاص الأجرة .
- في حالة ما إذا كان التعرض الصادر من شخص أجنبي بعد تسليم المؤجر للمستأجر العين المؤجرة فإن للمستأجر حق رفع دعوى منع التعرض ( دعوى يرفعها الحائز ضد الغير الذي يعارضه في حيازته ) طبقا لنص المادة 820 " من حاز عقارا وإستمر حائزا له مدة سنة كاملة ثم وقع له تعرض في حيازته جاز له أن يرفع خلال السنة دعوى بمنع التعرض " .
- له الحق أيضا في رفع دعوى وقف الأعمال الجديدة قبل إتمامها طبقا لنص المادة 821 فقرة 1 " يجوز لمن حاز عقارا واستمر حائزا له مدة سنة كاملة وخشي لأسباب معقولة التعرض له من جراء أعمال جديدة تهدد حيازته أن يرفع الأمر إلى القاضي طالبا وقف هذه الأعمال بشرط أن لا تكون قد تمت ولم ينقص عام واحد على البدء في العمل الذي يكون من شأنه أن يحدث الضرر " .
- له حق رفع دعوى استرداد الحيازة إذا كان حائز على الشيء سنة كاملة طبقا لنص المادة 817 " يجوز لحائز العقار إذا فقد حيازته أن يطلب خلال السنة التالية لفقدها ، ردها إليه فإذا كان فقد الحيازة خفية بدأ سريان السنة من وقت إنكشاف ذلك .
ويجوز أيضا أن يسترد الحيازة من كان حائزا بالنيابة من غيره " .
ملاحظة : إذا كان المستأجر حائز على عقار لمدة سنة كاملة فإنه يحق له رفع دعى منع التعرض الصادر من الغير ودعوى وقف الأعمال الجديدة قبل إنتهائها ، ورفع دعوى إسترداد الحيازة إذا سلبت منه .
ضمان العيوب الخفية
العيب الخفي : هو خلل أو أفة أو تشوه أو عيب في العين المؤجرة ولا يظهر مباشرة عند إبرام العقد وإنما بعد إستعمال الشيء .
مثال : وجود خلل في العداد الكهربائي ، أو وجود رطوبة أو ثقب في السقف ( عيب في البناء ) مما يؤدي إلى دخول مياه الأمطار في الشتاء .
يلتزم المؤجر بضمان العيوب الخفية التي تتواجد في العين المؤجرة والتي تظهر أثناء سريان الإيجار ، وإذا ما إشترط المستأجر صفة معينة في الشيء المستأجر وتعهد المؤجر بوجودها ثم تبين إنعدامها كان المؤجر ضامنا لها .
مثال : يشترط المستأجر إنعدام الرطوبة في العين المؤجرة ، يتعهد المؤجر بعدم وجود الرطوبة ، لكن بعد سقوط الأمطار تبدأ الرطوبة في الظهور وهذا عيب يلزم المؤجر بضمانه .
هذا ما أكدته المادة 488 " يضمن المؤجر المستأجر ، باستثناء العيوب التي جرى العرف على التسامح فيها ، كل ما يوجد بالعين المؤجرة من عيوب تحول دون استعمالها أو تنقص من هذا الإستعمال نقصا محسوسا ، ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك .
ويكون كذلك مسؤولا عن الصفات التي تعهد بها صراحة .
غير أن المؤجر لا يضمن العيوب التي أعلم المستأجر أو كان يعلم بها هذا الأخير وقت التعاقد . "
- يحق للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة ، أو يقوم بإصلاح العيب على نفقة المؤجر إذا كان الإصلاح لا يشكل نفقة باهضة على المؤجر، كما له أن يطلب التعويض من المؤجر ما لم يثبت أنه جاهل للعيب طبقا لنص المادة 489 " إذا وجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان ، يجوز للمستأجر حسب الحالة أن يطلب فسخ الإيجار أو إنقاص بدل الإيجار ، وله كذلك أن يطلب إصلاح العيب أو أن يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر إذا كان الإصلاح لا يشكل نفقة باهضة على المؤجر .
فإذا لحق المستأجر ضرر من العيب إلتزم المؤجر بتعويضه ما لم يثبت أنه كان يجهل وجود العيب " .
- لا يجب الإتفاق على الإعفاء من الضمان أو التحديد منه بسبب التعرض القانوني ، كما لا يجوز إعفاء المؤجر من ضمان العيوب التي علم بها عمدا طبقا لنص المادة 490 " يبطل كل إتفاق يتضمن الإعفاء أو التحديد من الضمان بسبب التعرض القانوني .
ويبطل كل اتفاق يتضمن الإعفاء أو التخفيف من ضمان العيوب إذا أخفاها المؤجر غشا " .
ثانيا : إلتزامات المستأجر
تقع على عاتق المستأجر جملة من الإلتزامات التي يجب أن يلتزم بها تجاه المؤجر وهي : الإلتزام بدفع الأجرة ، الإلتزام المتعلق بالعين المؤجرة ، الإلتزام برد العين المؤجرة .
1 ) الإلتزام بدفع الأجرة
الأجرة : هو ذلك المبلغ المالي الذي يقدمه المستأجر للمؤجر للوفاء بإلتزامه جراء إنتفاعه بالعين المؤجرة .
ويتم تحديده من طرف المتعاقدين حسب قيمة الشيء المستأجر .
زمان ومكان الوفاء بالأجرة
يلتزم المستأجر بدفع الأجرة للمؤجر في الزمان والمكان المتفق عليه لأن العقد شريعة المتعاقدين .
- في حالة عدم الإتفاق على زمان الوفاء بالأجرة فإنه يتم الوفاء في الموعد المعمول به في العرف ، وإذا لم يكن هناك عرف يتم الوفاء حسب ما ورد في القواعد العامة التي تنص على دفع الأجرة عند إستيفاء المنفعة . وهذا ما أشارت إليه المادة 498 فقرة 1 " يجب على المستأجر أن يقوم بدفع بدل الإيجار في المواعيد المتفق عليها ، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب الوفاء ببدل الإيجار في المواعيد المعمول بها في الجهة .
- يتم الوفاء بالأجرة في موطن المستأجر وهذا هو الأصل ، ولكن بما أن العقد شريعة المتعاقدين فإنه يمكن الوفاء بالأجرة في موطن المؤجر ( العرف ) طبقا لنص المادة 498 فقرة 2 " ويكون دفع بدل الإيجار في موطن المستأجر ما لم يكن اتفاق أو عرف يقضي بخلاف ذلك " .
جزاء الإخلال بإلتزام دفع الأجرة
إذا أخل المستأجر بإلتزامه المتمثل في دفع أجرة العين المؤجرة جازللمؤجر مطالبته إما بالتنفيذ العيني أو بفسخ عقد الإيجار والتعويض .
التنفيذ العيني
يلجأ المؤجر إلى القضاء ويطالب المستأجر بتنفيذ إلتزامه عينيا أي دفع أجرة الإيجار , ولكن قبل أن يقوم بهذا الإجراء يجب أن يقوم بإخطاره أولا بضرورة الوفاء وإذا لم يستجب فله ذلك طبقا لنص المادة 180 من نفس القانون .
يحق للمؤجر طلب الحجز على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة وبيعها في المزاد العلني لإستيفاء حقه .
فسخ عقد الإيجار
يجوز للمؤجر طلب فسخ عقد الإيجار بعد إعذار المستأجر وعدم إستجابته . وللقاضي أن يحكم بفسخ العقد أو منح مهلة للمستأجر للوفاء بإلتزامه طبقا لنص المادة 119 فقرة 2 " ويجوز للقاضي أن يمنح المدين أجلا حسب الظروف ، كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى كامل الإلتزامات " .
قد يتفق المتعاقدين أن يكون العقد مفسوخا بحكم القانون بمجرد إخلال أحدهما بإلتزامه دون الحاجة إلى القضاء ولكن يجب على الطرف المضرور أن يقوم بإعذار الطرف المخل بإلتزامه بضرورة الوفاء بما عليه .
إذا ما أدرج في العقد شرط فاسخ وتحقق هذا الشرط فلاداعي لإجراء الإعذار .
التعويض
للمؤجر حق طلب التعويض عن الضرر الذي لحقه بسبب عدم تنفيذ المستأجر لإلتزامه أو بسبب فسخ الإيجار ، وللقاضي السلطة التقديرية في تقدير قيمة التعويض لجبر الضرر الذي أصاب المؤجر . ( كأن تبقى العين دون إيجار ) .
إذا تم إدراج شرطا جزائيا في عقد الإيجار فإنه يأخذ به .
2) الإلتزام المتعلق بالعين المؤجرة
يلتزم المستأجر بإلتزامات خاصة تتعلق بالعين المؤجرة في حد ذاتها خلال مدة الإيجار ، وتتمثل هذه الإلتزامات في
إلتزام بإستعمال العين المؤجرة حسب ما أعدت له
طبقا لنص المادة 491 " يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة حسبما وقع الإتفاق عليه ، فإن لم يكن هناك اتفاق وجب على المستأجر أن يستعمل العين المؤجرة حسب ما أعدت له . "
فإنه يلتزم المستأجر بإستعمال العين المؤجرة حسب ما تم الإتفاق عليه في العقد ، فإذا كانت العين المؤجرة معدة لسكن العائلي فإنه يجب على المستأجر أن يستعملها لسكن لا لمزاولة نشاط القمار أو الدعارة فيه .
لا يجوز للمستأجر أن يغير من إستعمال العين المؤجرة دون علم أو موافقة المؤجر .
للقاضي السلطة التقديرية في التحري عن نية الأطراف المتعاقدة لتحديد نوع الإستعمال المتفق عليه .
إلتزام بعدم إحداث تغيرات في العين المؤجرة
طبقا لنص المادة 492 " لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة أي تغيير بدون إذن مكتوب من المؤجر .
إذا أحدث المستأجر تغييرا في العين المؤجرة يلزم بإرجاعها إلى الحالة التي كانت عليها ويعوض الضرر عند الإقتضاء .
وإذا أحدث المستأجر ، بإذن المؤجر ، تغييرات في العين المؤجرة زادت في قيمتها ، وجب على المؤجر عند إنتهاء الإيجار ، أن يرد للمستأجر المصاريف التي أنفقها أو قيمة ما زاد في العين المؤجرة ، ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك . " ⇐ إذا أراد المستأجر أن يقوم بتغييرات في العين المؤجرة لازم الحصول على إذن مكتوب من المؤجر يسمح له بذلك ، وفي حالة ما إذا قام بالتغييرات دون علم المؤجر يجب عليه إرجاع العين إلى ماكانت عليه وللمؤجر حق طلب التعويض عن الضرر إذا لحقه .
إذا ما تم إحداث تغييرات في العين المؤجرة وكان المؤجر عالم بذلك فإن هذا الأخير ملزم بدفع للمستأجير المصاريف التي دفعها التي زادت في قيمة العين المؤجرة .
( التغييرات التي يمكن للمستأجر إحداثها هي التغييرات المادية الضرورية اللازمة للعين المؤجرة ، كوضع أنابيب الغاز للإستغناء على قارورة الغاز ... )
إلتزام بعدم الإساءة في إستعمال العين المؤجرة
يلتزم المستأجر بالإعتناء والمحافظة على العين المؤجرة عناية الرجل المعتاد ، وإلا كان مسؤولا عن كل تلف يصيبها .
مثال : عند استأجار سيارة يجب على المستأجر أن يغيير زيت المحرك وأن يقوم بغسلها ، ولا يسمح أن يحدوث لها أي تكسير ....
وهذا تدعيما بالمادة 495 " يجب على المستأجر أن يعتني بالعين المؤجرة وأن يحافظ عليها مثلما يبذله الرجل العادي .
وهو مسؤول عما يلحق العين أثناء انتفاعه بها من فساد أو هلاك غير ناشئ عن إستعمالها استعمالا عاديا . "
جزاء الإخلال بالإلتزام المتعلق بالعين المؤجرة
إذا أخل المستأجر بالإلتزامات المتعلقة بالعين المؤجرة سواء بتغيير الغرض الذي أعدت له والذي تم الإتفاق عليه أو بإحداث تغييرات دون إذن من المؤجر أو بالإساءة إليها وعدم المحافظة عليها من التلف والهلاك كان مسؤولا ويجب تطبيق القواعد العامة .
للمؤجر حق طلب التنفيذ العيني أو فسخ العقد وطلب التعويض عن الأضرارالتي لحقته ، وللقاضي السلطة التقديرية في الحكم بالفسخ وتقدير قيمة التعويض حسب جسامة الضرر .
قد يحكم القاضي بالتعويض فقط أو بإصلاح الأضرار إذا كان ممكنا دون الحكم بفسخ العقد .
3 ) الإلتزام برد العين المؤجرة عند إنتهاء مدة الإيجار
يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة للمؤجر عند إنتهاء مدة الإيجار لأن عقد الإيجار يمنح للمستأجر فقط حق الإنتفاع بالشيء لمدة معينة . كما يجب عليه ردها بالحالة التي كانت عليها وقت التسلم وهذا ما أقرته المادة 503 فقرة 1 " يجب على المستأجرأن يرد العين المؤجرة بالحالة التي كانت عليها وقت تسلمها ، ويحرر وجاهيا محضر أو بيان وصفي بذلك . "
- قد يتم رد العين المؤجرة بسبب نهاية المدة المتفق عليها أو بسبب فسخ العقد .
- يجب أن يرد العين المؤجرة وملحقاتها ولا يجوز له أن يرد شيء أخر كبديل للشيء المؤجر ، مثال : ايجار سكن مفروش لمدة سنة ، أنتهت المدة ، لزم على المستأجر أن يرد هذه العين كما هي بالاضافة إلى المفروشات والأثاث التي كانت موجودة في السكن .
زمان ومكان الرد
- رد العين المؤجرة عند إنتهاء مدة الإيجار( الزمان ) يتم مثلما تم تسليمها من المؤجر فبنفس الطريقة ، وذلك بوضع العين المؤجرة تحت تصرف المستأجر، ولا يلزم الرد أن يضع المؤجر يده عليها بالفعل ، وإنما يكفي أن يقوم المستأجر بإخطاره بذلك .
- مكان الرد يكون في موطن المستأجر لأنه الملزم بالرد إلا إذا تم الإتفاق على خلاف ذلك .
- يحررمحضر الرد وبيان وصفي لإثبات أن المستأجر قد تم رد العين المؤجرة في الوقت المناسب وأنه تم ردها بنفس الحالة التي أستلمها فيها من المؤجر ، هذا ما أكدته المادة 503 فقرة 2 و 3 " إذا تم رد العين المؤجرة دون تحرير محضر أو بدون بيان وصفها ، يفترض في المؤجر أنه استردها في حالة حسنة ما لم يثبت العكس .
المستأجر مسؤول عما يلحق العين المؤجرة من هلاك أو تلف ما لم يثبت أنه لا ينسب إليه " .
جزاء الإخلال بالإلتزام بالرد
إذا لم يقوم المستأجر برد العين المؤجرة للمؤجر عند إنتهاء المدة جاز لهذا الأخير أن يرفع دعوى قضائيا يجبره بالرد ، كما له الحق في رفع دعوى الاستحقاق التي تثبت أنه المالك لشيء المستأجر .
إذا قام بردها على غير الحالة التي تسلمها جاز للمؤجر أن يطلب التعويض إلا إذا أثبت المستأجر أنه بذل في المحافظة عليها عناية الرجل العادي ( المادة 503 فقرة 3 ) .
تعليقات
إرسال تعليق