عقد الإيجار : مفهومه ، أركانه
الإيجار من العقود المسماة المتعلقة بالإنتفاع بالشيء ، نظم المشرع الجزائري أحكامه في القانون المدني ، الكتاب الثاني : الإلتزامات والعقود ، الباب الثامن : العقود المتعلقة بالإنتفاع بالشيء .
من خلال هذه المحاضرة سنتطرق إلى دراسة مفهوم عقد الإيجار ( أولا ) ، ثم نتناول أركانه ( ثانيا ) .
أولا : مفهوم عقد الإيجار
من خلال هذا العنصر سنتطرق إلى تعريف عقد الإيجار حسب ما ورد في القانون المدني الجزائري ، بعدها نذكر أطراف هذا العقد ، ثم نبين خصائصه ، و نمييزه عن بعض العقود المشابهة له .
1 ) تعريف عقد الإيجار
عرف المشرع الجزائري عقد الإيجار في المادة 467 فقرة 1 من القانون المدني " الإيجار عقد يمكن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل إيجار معلوم ".
⤸ يتضح من هذه المادة أن الإيجار هو الإنتفاع بشيء ما لمدة معينة مقابل دفع مبلغ معين ، فيكون هذا الشيء إما سكن أو مستودع أو سيارة وغيرها .
2 ) أطراف عقد الإيجار
من خلال المادة السابقة فإن أطراف عقد الإيجارهما طرفان : المؤجر والمستأجر
المؤجر : هو صاحب الشيء ، له حق التصرف والإستغلال والإستئثار كونه مالك لشيء المؤجر .
المستأجر : هو الشخص الذي ينتفع بالشيء المؤجرة لمدة معينه مقابل مبلغ معلوم ، فيكون له فقط حق الإنتفاع .
3 ) خصائص عقد الإيجار
لعقد الإيجار عدة خصائص وهي :
- عقد الإيجار عقد مسمى : لأن المشرع الجزائري عرفه ونظم أحكامه في القانون المدني .
- عقد الإيجار عقد رضائي : إذ يتم بتوافر رضا المؤجر والمستأجر على إبرام هذا العقد .
- عقد الإيجار عقد ملزم للجانبين : فيلتزم المؤجر بالسماح للمستأجر بالإنتفاع بالشيء كما يلتزم المستأجر بدفع مقابل معلوم للمؤجر .
- عقد الإيجار عقد معاوضة : فكل طرف يحصل على مقابل نتيجة إلتزامه الوارد في العقد .
- عقد الإيجار عقد مؤقت : لأنه من العقود الزمنية التي تحدد مدته منذ إبرام العقد .
- عقد الإيجار عقد محدد : وفي يحدد إلتزامات كل طرف والمسائل الجوهرية وقت إبرام العقد .
4 ) تمييز عقد الإيجار عن العقود المشابهة له
- عقد الإيجار وعقد البيع
كلا من عقد البيع وعقد الإيجار من العقود المسماة التي نظمها المشرع الجزائري في القانون المدني ، ولكن عقد البيع عقد ناقل للملكية من البائع إلى المشتري ، بينما عقد الإيجار عقد يقع على المنفعة بالشيء المؤجر لمدة معينة .
- عقد الإيجار وعقد العارية
عقد الإيجار من العقود المعاوضة إذ يحصل كل طرف على مقابل ، بينما عقد العارية من عقود التبرع ، فالمستعير لا يدفع أجر للمعير .
- عقد الإيجار وعقد العمل
كلا من عقد الإيجار وعقد العمل من عقود المعاوضة لأن كل طرف يحصل على مقابل معين ، لكن عقد الإيجار يرد على المنفعة بالشيء ، بينما عقد العمل يرد على القيام بعمل معين .
- عقد الإيجار وعقد الوكالة
في عقد الوكالة يجيز للموكل له التصرف في الشيء ، بينما في عقد الإيجار يحق للمستأجر فقط الإنتفاع بالشيء دون التصرف فيه كبيعه أو رهنه مثلا .
- عقد الإيجار وعقد الوديعة
في عقد الإيجار المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة له و يدفع مقابل للمؤجر ، بينما المودع له في عقد الوديعة لا يتمتع بحق الإنتفاع بالشيء المودع عنده ولا يدفع مقابل للمودع .
المستأجر لا يرد العين المؤجرة للمؤجر إلا بعد إنقضاء المدة المحددة ، بينما المودع له يلتزم برد الشيء المودع عنده بمجرد طلب المودع .
ثانيا : أركان عقد الإيجار
ككل العقود المنظمة في القانون المدني الجزائري ، يحتوي عقد الإيجار على الأركان التالية : الرضا ، المحل ، السبب والشكلية .
1 ) الرضا
عقد الإيجار عقد يبرم بين المؤجر والمستأجر ، لذا فهو من العقود الرضائية .
ينعقد عقد الإيجار بمجرد تبادل الأطراف التعبير عن إرادتهما وتطابق الإيجاب والقبول بينهما ، فيمكن المؤجر المستأجر من الإستفادة بالعين المؤجرة .
على المؤجر والمستأجر تناول المسائل الجوهرية اللازمة والإتفاق عليها وقت إبرام العقد وتتمثل في : ماهية العقد ، مدة الإيجار ، سعر الإيجار ، الشيء المؤجر .
- يجب إن يكون رضا الأطراف غير معيب
- يجب أن تكون أهلية الأطراف كاملة لأنه تصرف دائر بين النفع والضرر .
من له حق الإيجار ؟
⤸ - كل من له حق ملكية الشيء يمكن أن يقوم بإيجاره .
- كل من له حق الإنتفاع بالشيء شرط أن لا تتجاوز مدة الإيجار مدة الإنتفاع طبقا لنص المادة 469 من نفس القانون " ينتهي بقوة القانون الإيجار الصادر من المنتفع بانقضاء الإنتفاع . "
- كل من له حق إدارة الشيء يجوز إيجاره لمدة لا تفوق 3 سنوات ويمكن تمديدها بترخيص من القاضي طبقا لنص المادة 468 " لا يجوز لمن لا يملك الحق إلا حق القيام بأعمال الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات ما لم يوجد نص يقضي بخلاف ذلك .
إذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك تنخفض المدة إلى ثلاث سنوات "
- كل من له حق شخصي يتمتع به بموجب عقد إيجار المادة 505 " لا يجوز للمستأجر أن يتنازل عن حقه في الإيجار أو يجري إيجارا من الباطن دون موافقة المؤجر كتابيا ما لم يوجد نص قانوني يقضي بخلاف ذلك . "
- كل من له صفة الولي على القاصر المالك للشيء طبقا لنص المادة 88 من قانون الأسرة الجزائري " ......... إيجار عقار القاصر لمدة تزيد على ثلاث سنوات أو تمتد لأكثر من سنة بعد بلوغه سن الرشد . " فيجب على الولي أن يتصرف تصرف الرجل الحريص ويكون مسؤولا .
2 ) المحل
المحل في عقد الإيجار هو العين المؤجرة كالمستودع لركن السيارة ، منزل لسكن ، شقة لممارسة مهنة حرة وغيره .
وعليه - يجب أن يكون الشيء المؤجر موجود أو قابل للوجود .
- يجب أن يكون معينا أو قابل للتعيين .
- يجب أن لا يكون مخالف للنطام العام والأداب العامة ، كإستأجار شقة من أجل ممارسة الرذائل .
سعر الإيجار : الأجرة هو المبلغ المالي الذي يلتزم به المستأجر وعليه يجب أن تكون الأجرة معلومة ومحددة في العقد طبقا لنص المادة 467 فقرة 2 " يجوز أن يحدد بدل الإيجار نقدا أو تقديم أي عمل أخر " .
مدة الإيجار : عقد الإيجار من العقود الزمنية وعليه فإن المدة عنصر جوهري فيه ، وتسري المدة من التاريخ المتفق عليه في العقد ، وإذا لم يحدد فمن يوم إبرام العقد .
في حالة وفات المستأجر قبل إنتهاء مدة الإيجار ، فإن العقد يستمر إلى حين إنتهاء المدة المتفق عليها ، ويجوز للخلف العام الذين كانوا يعيشون مع سلفهم مدة 6 أشهر إنهاء هذا العقد إذا أصبح مثقلا عليهم من حيث التكاليف . وهذا ما نصت عليه المادة 469 فقرة 2 مكرر " ينتهي الإيجار بقوة القانون بإنقضاء حق الإستعمال وحق السكن " .
3 ) السبب
السبب هو الهدف أو الباعث من إنشاء الإلتزام ومن أجله يؤدي المتعاقد إلتزامه ، فالسبب بالنسبة للمستأجر هو إستغلال الشيء المؤجر ، أما بالنسبة للمؤجر فهو الإستفادة من سعر الإيجار .
4 ) الشكلية
عقد الإيجار من العقود الشكلية ، إذ يشترط القانون الكتابة تحت طائلة البطلان ، فالكتابة شرط لإنعقاد العقد صحيحا .
فتكون الكتابة رسمية من طرف موظف أو ضابط عمومي ( الموثق ) أو شخص مكلف بالخدمة العامة في حدود سلطاته ، وهذا ما أكدته المادة 467 مكرر " ينعقد الإيجار كتابة ويكون له تاريخ ثابت وإلا كان باطلا . "
تعليقات
إرسال تعليق